Acheter une maison avec un membre de sa famille : guide complet

Acheter une maison en famille peut être une excellente option pour réduire les coûts et renforcer les liens familiaux. Cet article explore les différentes options juridiques, financières et fiscales pour réaliser cet achat en toute sérénité.

Les différentes options juridiques pour acheter en famille

Lorsque l'on envisage d'acheter une maison en famille, plusieurs options juridiques s'offrent à vous. Chacune présente ses avantages et ses inconvénients qu'il convient de bien peser avant de faire son choix. Voyons en détail les trois principales possibilités : l'indivision, la SCI familiale et la tontine.

L'indivision, le régime par défaut de l'achat collectif

L'indivision est le régime qui s'applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier. Chaque acheteur détient une quote-part indivise du bien, proportionnelle à son investissement initial. Cette répartition doit être clairement précisée dans l'acte de vente. L'indivision présente l'avantage de la simplicité : aucun formalisme particulier n'est requis. Cependant, elle peut se révéler contraignante dans la gestion au quotidien. Toutes les décisions importantes (vente, travaux, location...) doivent être prises à l'unanimité des indivisaires. De plus, en cas de décès de l'un d'eux, ses héritiers prennent sa place, ce qui peut compliquer la situation.

La SCI familiale, plus de souplesse mais un certain formalisme

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet d'acheter un bien en famille tout en bénéficiant d'une plus grande souplesse de gestion. La propriété du bien est détenue par la société, et chaque membre de la famille possède des parts sociales. L'avantage principal de la SCI est de pouvoir définir librement dans les statuts les règles de fonctionnement et de prise de décision, sans imposer l'unanimité. Elle facilite également la transmission progressive du patrimoine, les parents pouvant donner des parts à leurs enfants en bénéficiant d'avantages fiscaux. En contrepartie, la SCI nécessite un formalisme plus important que l'indivision (rédaction des statuts, tenue d'une comptabilité, déclarations fiscales spécifiques...). Les associés sont aussi solidaires des dettes de la société.

La tontine, une option pour anticiper la transmission du bien

La tontine est une clause que l'on peut insérer dans l'acte d'achat pour organiser la transmission du bien au dernier vivant des acquéreurs. Lorsqu'un acheteur décède, sa part est automatiquement répartie entre les autres, et ainsi de suite jusqu'au dernier survivant qui devient l'unique propriétaire. Si la tontine ne procure pas d'avantage fiscal spécifique, elle permet cependant de limiter les droits de succession. Ceux-ci ne sont dus que sur la part effectivement transmise au moment du décès. Attention toutefois, la tontine prive les héritiers du défunt de tout droit sur le bien. Elle doit donc être utilisée avec précaution et en pleine connaissance de cause. Le choix entre ces différentes options dépendra de vos objectifs et de votre situation familiale. Il est conseillé de se faire accompagner par un notaire qui saura vous guider vers la solution la plus adaptée à votre cas.

Les aspects financiers et fiscaux de l’achat en famille

L'achat d'un bien immobilier en famille comporte de nombreux aspects financiers et fiscaux qu'il est important de bien comprendre avant de se lancer dans un tel projet. Les implications peuvent varier selon le mode d'acquisition choisi, que ce soit en indivision, via une SCI familiale ou encore par le biais d'une donation.

Les avantages fiscaux des dons familiaux

Les dons familiaux bénéficient d'avantages fiscaux intéressants. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants, sans avoir à payer de droits de donation. Au-delà de ce montant, les droits de donation sont progressifs selon le lien de parenté et la valeur du don :

Valeur du don	Taux d'imposition
Jusqu'à 8 072 €	5%
De 8 072 € à 12 109 €	10%
De 12 109 € à 15 932 €	15%
De 15 932 € à 552 324 €	20%
De 552 324 € à 902 838 €	30%
De 902 838 € à 1 805 677 €	40%
Au-delà de 1 805 677 €	45%

Ainsi, si des parents donnent 150 000 € à leur enfant pour acheter un bien, seuls 50 000 € seront taxés (après abattement de 100 000 €) à un taux de 20%, soit 10 000 € de droits de donation à régler.

La SCI familiale, un outil de transmission patrimoniale

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier présente plusieurs avantages fiscaux, notamment en matière de transmission. Les parents peuvent progressivement donner leurs parts de SCI à leurs enfants, en profitant de l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Lors de la donation des parts, la valeur du bien est diminuée du capital restant dû sur l'emprunt immobilier, réduisant d'autant les droits de donation. De plus, au décès des parents, les enfants récupèrent leurs parts sans avoir à payer de droits de succession (déjà réglés lors de la donation). Seule la valeur des parts au moment de la transmission sera taxée. Un exemple concret :

Paul et Marie, mariés, achètent avec leur fille Julie un appartement à 300 000 € via une SCI familiale. Ils financent le projet à 50/50 avec un prêt sur 20 ans. Après 10 ans, il reste 100 000 € de capital à rembourser. Paul et Marie décident alors de donner la totalité de leurs parts à Julie. La valeur des parts transmises est de 150 000 € (300 000 / 2) - 50 000 € (capital restant dû / 2) = 100 000 €, montant couvert par l'abattement de 100 000 € chacun. Julie reçoit donc les parts sans payer de droits de donation, tout en devenant propriétaire de la moitié de l'appartement.

Indivision vs SCI : des coûts différents

Si l'achat en indivision reste le plus simple à mettre en place, il peut s'avérer plus coûteux qu'une SCI en cas de revente partielle du bien. L'indivision entraîne le paiement de frais de notaire et de droits de mutation (environ 7% de la valeur du bien) à chaque changement de propriétaire. La SCI offre plus de souplesse : la cession de parts entre associés se fait sans frais, seul un droit d'enregistrement fixe de 125 € est dû. Toutefois, la création d'une SCI engendre des frais (rédaction des statuts, immatriculation...) et des obligations comptables et fiscales annuelles. Il faut donc bien peser le pour et le contre avant de faire son choix.

Les étapes clés pour un achat immobilier en famille

Acheter un bien immobilier en famille est une aventure excitante mais qui nécessite une bonne préparation. Que vous souhaitiez acquérir une résidence principale ou secondaire avec vos parents, frères et sœurs ou autres proches, il est essentiel de bien définir les étapes clés du projet pour éviter tout malentendu et assurer une transaction sereine.

Définir le projet et répartir les apports financiers

La première étape consiste à se mettre d'accord sur les caractéristiques du bien recherché (localisation, surface, nombre de pièces, budget) et à déterminer la répartition des apports de chacun. Il est recommandé de formaliser cet accord dans une convention d'indivision ou les statuts d'une SCI, avec l'aide d'un notaire, pour clarifier les droits et obligations de chaque partie.

Rechercher le bien et constituer le dossier de financement

Une fois le projet défini, place à la recherche du bien idéal. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier qui saura cibler les biens correspondant à vos critères. Lorsque vous aurez trouvé la perle rare, il faudra monter un dossier de financement solide en regroupant les pièces justificatives de chaque co-emprunteur (revenus, apport, endettement existant, etc.).

Signer l'acte de vente et organiser la gestion du bien

Après avoir obtenu votre prêt immobilier, il ne restera plus qu'à signer l'acte authentique de vente chez le notaire. Si vous avez opté pour une SCI, sa création devra être effective avant la signature. Pensez ensuite à souscrire une assurance habitation adaptée et à vous répartir les tâches liées à la gestion du bien (entretien, règlement des charges, etc.).

Les points de vigilance pour un achat réussi

• Consulter un notaire pour sécuriser la transaction et optimiser la fiscalité
• Rédiger une convention d'indivision ou des statuts de SCI pour encadrer la gestion
• Ouvrir un compte bancaire dédié pour les dépenses liées au bien
• Anticiper les règles de sortie d'indivision ou cession de parts de SCI

En suivant ces étapes et en vous entourant de professionnels compétents (notaire, banquier, gestionnaire de patrimoine), vous mettrez toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre projet d'achat immobilier en famille dans les meilleures conditions.

Les solutions alternatives pour faciliter l’achat avec ses parents

Si vous avez envie d'acheter une maison avec l'aide de vos parents sans pour autant qu'ils en soient copropriétaires, il existe plusieurs solutions alternatives intéressantes. Le prêt familial, le don familial et la renonciation à une succession en votre faveur sont autant de moyens de bénéficier d'un coup de pouce financier de la part de vos parents pour réaliser votre projet immobilier.

Le prêt familial

Vos parents souhaitent vous donner un coup de pouce financier, sans pour autant devenir propriétaire et / ou gestionnaire de votre bien ? La solution : le prêt familial ! Vous empruntez une somme d'argent, non pas à la banque, mais à l'un des membres de votre famille. Souvent à taux zéro, vous ne trouverez pas mieux ailleurs ☺ Vous avez la possibilité de formaliser ce prêt par écrit devant un notaire pour en fixer le montant, le délai et le taux d'intérêt.

Le don familial

Les donations entre parents et enfants sont strictement régulées : chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vos parents peuvent également céder leurs droits aux sommes accumulées depuis plusieurs années (au moins 4 ans, au maximum 10 ans) sur leur PEL, par exemple. Une clause peut préciser que cet argent doit faire l'objet d'un investissement immobilier. Attention, le don familial est fortement encadré, n'hésitez donc pas à vous faire accompagner par un notaire lors de vos démarches !

La renonciation à une succession en votre faveur

Depuis 2007, lorsqu'un enfant est appelé à la succession d'un de ses parents, il peut renoncer à sa part d'héritage au profit de ses propres enfants. Avec l'allongement de l'espérance de vie, les parents sont de plus en plus nombreux à se tourner vers cette possibilité de renonciation pour transmettre directement l'héritage d'un parent à leurs enfants, à un moment où ces derniers sont en phase de constitution de leur patrimoine ou désirent devenir propriétaire d'un bien immobilier. Toutefois, les donations entre vifs sont soumises à la fiscalité des donations dont le montant des droits dépendent des liens familiaux entretenus avec les donateurs. Dans notre cas, la donation parent/enfant est la donation la moins taxée puisque :

• un abattement de 100 000 euros par parent est applicable soit 200 000 euros ;
• les sommes données supérieures à l'abattement sont intégrées dans le barème des droits de donation.

Autrement dit, sauf à vouloir acheter un manoir en plein Paris, il est fort probable que la donation reçue ne soit pas taxée !

L'essentiel à retenir sur l'achat immobilier en famille

L'achat d'une maison avec un membre de sa famille représente un investissement important, mais aussi une opportunité unique de rester solidaires. En planifiant correctement les aspects juridiques, financiers et fiscaux, il est possible de réaliser des économies substantielles tout en évitant les conflits familiaux. L'avenir pourrait voir émerger de nouvelles formules pour faciliter encore davantage ce type d'achat collaboratif au sein des familles.